Der Immobilienkauf in Kolumbien ist fuer DACH-Buerger ueberraschend unkompliziert, jedenfalls im Vergleich zu Laendern mit Sonderregeln fuer Auslaender. Ich bin Realist, kein Verkaeufer, und der wichtigste Satz vorweg: In Kolumbien darfst du als Auslaender Immobilien ohne jede Beschraenkung erwerben, direkt und im eigenen Namen, genau wie ein Kolumbianer. Es gibt keine der mexikanischen Zona Restringida vergleichbare Kuestenobergrenze, kein Treuhandkonstrukt, keine Genehmigungspflicht.
Welche Immobilien und wo
Als Auslaender kannst du in Kolumbien praktisch alle Immobilientypen erwerben: Wohnungen und Haeuser in den Staedten, Gewerbeimmobilien, sowie Grundstuecke und Fincas in laendlichen Regionen. Die beliebtesten Regionen fuer auslaendische Kaeufer sind Medellin mit seiner grossen Expat-Nachfrage und guten Mietrenditen, Bogota als Wirtschaftszentrum mit stabiler Langzeitvermietung, Cartagena mit kolonialem Charme und starkem Ferienvermietungsmarkt, sowie die Kaffeeregion fuer Naturliebhaber.
Der Kaufprozess Schritt fuer Schritt
Am Anfang steht das schriftliche Kaufangebot, gefolgt von der Promesa de Compraventa, einem verbindlichen Vorvertrag. Parallel dazu laeuft die eigentlich wichtigste Phase, die Due Diligence: die rechtliche und steuerliche Pruefung der Immobilie. Das zentrale Dokument dabei ist das Certificado de Tradicion y Libertad, ein Auszug aus dem oeffentlichen Immobilienregister, der die vollstaendige Eigentumshistorie und eventuelle Belastungen dokumentiert. Der eigentliche Eigentumsuebergang erfolgt beim oeffentlichen Notar durch Unterzeichnung der Escritura Publica, der oeffentlichen Kaufurkunde. Entscheidend und oft missverstanden: Mit der Unterschrift beim Notar allein bist du noch nicht rechtssicher Eigentuemer. Erst wenn die Escritura anschliessend beim Registro de Instrumentos Publicos eingetragen wird, ist die Uebertragung auch gegenueber Dritten wirksam.
Die Kaufnebenkosten
Die einmaligen Nebenkosten sind in Kolumbien im internationalen Vergleich moderat. Insgesamt solltest du fuer Steuern, Notar und Registrierung typischerweise mit etwa 2 bis 6 Prozent des Kaufpreises rechnen. Hinzu kommen die Registrierungs- und Uebertragungssteuer von rund 1 Prozent sowie die Grundbucheintragungsgebuehren. Bei einem Kaufpreis von umgerechnet 150.000 US-Dollar bewegen sich die gesamten Kaufnebenkosten je nach Struktur grob zwischen 3.000 und 9.000 US-Dollar.
Finger weg von der Unterverbriefung
Ein Punkt, den ich mit Nachdruck betone: In Kolumbien fordern Verkaeufer nicht selten, im Notarvertrag einen fiktiven, zu niedrigen Kaufpreis anzugeben, um ihren eigenen Veraeusserungsgewinn zu verschleiern. Lass dich darauf keinesfalls ein. Seit einer Aenderung des Steuergesetzes muessen beide Parteien im Notarvertrag unter Eid bestaetigen, dass der angegebene Preis der reale ist, eine bewusst falsche Angabe kann strafrechtliche Folgen haben. Fuer dich als Kaeufer ist die Unterverbriefung doppelt schaedlich: Erstens berechnet sich die Kapitalertragsteuer bei deinem spaeten Weiterverkauf auf Basis des offiziellen Anschaffungspreises. Zweitens: Wer ueber den Immobilienkauf ein Investorenvisum anstrebt, muss die Unterverbriefung kategorisch ablehnen, weil fuer die Behoerden ausschliesslich der im Notarvertrag festgehaltene Preis zaehlt.
Die Devisenmeldung: der Schritt, den viele vergessen
Ein fuer Auslaender kritischer, oft uebersehener Punkt ist die Meldung der Investition an die kolumbianische Zentralbank, die Banco de la Republica. Wer den Kaufpreis aus dem Ausland nach Kolumbien ueberweist, muss diese Devisentransaktion ordnungsgemaess ueber das entsprechende Formular registrieren lassen. Diese Registrierung ist kein buerokratisches Beiwerk, sondern die Voraussetzung dafuer, dass du beim spaeten Verkauf den Erloess legal und ohne Probleme wieder aus dem Land transferieren kannst, und sie ist zugleich der Nachweis der Kapitaleinfuhr, den du fuer ein Investorenvisum brauchst.
Ueber den Kauf zum Investorenvisum
Ein fuer viele Auswanderer entscheidender Vorteil: Der Kauf einer Immobilie im Wert von mindestens dem Hundertfachen des kolumbianischen Mindestlohns, umgerechnet grob 35.000 US-Dollar, qualifiziert dich fuer ein Investoren-M-Visum. Das ist ein direkter Weg vom Immobilienerwerb zum Aufenthaltstitel, den viele andere Laender in dieser Einfachheit nicht bieten.
Verkauf und Kapitalertragsteuer
Beim Verkauf einer Immobilie, die du laenger als zwei Jahre gehalten hast, faellt in Kolumbien die Ganancia Ocasional an, eine Kapitalertragsteuer von 15 Prozent auf den Veraeusserungsgewinn. Haeltst du die Immobilie kuerzer als zwei Jahre, wird der Gewinn stattdessen als regulaeres Einkommen mit den progressiven Saetzen besteuert, was in der Regel deutlich teurer ist.
Wenn du konkret eine Immobilie in Kolumbien ins Auge gefasst hast und wissen willst, wie du die Due Diligence sauber aufsetzt, die Devisenmeldung richtig abwickelst und dir ueber den Kauf ein Investorenvisum sicherst, lohnt sich eine Pruefung, bevor du eine Anzahlung leistest.
Carpe Diem. Das Leben ist kurz und vergaenglich. Ein Schuss. Mach was draus.