Der Immobilienkauf in El Salvador ist fuer DACH-Buerger ueberraschend zugaenglich und dank des US-Dollars ohne Waehrungsrisiko. Ich bin Realist, kein Verkaeufer, und der wichtigste Satz vorweg: Auslaender koennen in El Salvador Immobilien weitgehend zu denselben Bedingungen wie Einheimische erwerben, das Eigentum wird im oeffentlichen Grundbuch eingetragen, und der ganze Prozess laeuft in Dollar.
Eigentumsrechte und das Grundbuch
Als Auslaender kaufst du in El Salvador in aller Regel ganz normales Volleigentum, das im oeffentlichen Grundbuch, dem Registro de la Propiedad, eingetragen wird, was Rechtssicherheit schafft. Du brauchst keinen lokalen Partner. Eine Einschraenkung betrifft vor allem groessere landwirtschaftliche Flaechen, fuer die je nach Gegenseitigkeit besondere Regeln gelten koennen, waehrend der Kauf von Wohnimmobilien und Grundstuecken in den Staedten und an der Kueste fuer Auswanderer unproblematisch ist.
Der Kaufprozess Schritt fuer Schritt
Der Ablauf ist klar strukturiert, sollte aber unbedingt anwaltlich begleitet werden. Nach der Objektwahl und Einigung folgt die entscheidende Due Diligence: Ein unabhaengiger, ausschliesslich deine Interessen vertretender Anwalt prueft den Eintrag im Registro de la Propiedad auf gueltige Eigentumsrechte und moegliche Belastungen. Anschliessend wird der Kaufvertrag als notarielle Urkunde (Escritura) beurkundet, denn nur die notarielle Beurkundung macht den Kauf rechtskraeftig. Anders als in Deutschland ist der Notar in El Salvador zugleich Anwalt, was die Rollen vermischt, weshalb du unbedingt einen eigenen, ausschliesslich deine Interessen vertretenden Anwalt hinzuziehen solltest.
Kaufnebenkosten und Steuern
Die Nebenkosten sind moderat. Die Grunderwerbsteuer betraegt rund 3 Prozent und faellt auf den Wert oberhalb eines Freibetrags an, weshalb sie in der Praxis oft mit etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises ueberschlagen wird, dazu kommen Notar-, Register- und Anwaltskosten. In der Summe solltest du je nach Objekt grob mit einigen Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen.
Kauf mit Dollar und Krypto
Der gesamte Markt rechnet in US-Dollar, und in den Krypto-Hotspots ist auch der Immobilienkauf ueber Bitcoin Realitaet. Rund um Surf City und in Teilen von San Salvador werden Objekte auch gegen Kryptowaehrung gehandelt, und die Zahlungsabwicklung ueber das Lightning-Netzwerk ist gelebte Praxis. Die notarielle Beurkundung und die Grundbucheintragung bleiben unabhaengig vom Zahlungsweg immer erforderlich.
Immobilie und Investorenvisum
Der Kauf einer Immobilie kann als Grundlage fuer das Investorenvisum (Inversionista) dienen und damit einen Weg zum Aufenthalt eroeffnen. Attraktiv ist zudem, dass El Salvador dank der 90-Tage-Regel von 2026 keine dauerhafte physische Praesenz mehr verlangt, sodass sich Immobilienbesitz und flexibler Aufenthalt gut verbinden lassen.
Wenn du eine Immobilie in El Salvador ins Auge gefasst hast und wissen willst, wie du die Due Diligence sauber aufsetzt, in Dollar oder Krypto bezahlst und den Kauf zugleich fuer dein Investorenvisum nutzt, lohnt sich eine Pruefung, bevor du eine Anzahlung leistest.
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