Der Immobilienkauf in Peru ist für DACH-Bürger überraschend offen, denn Ausländer können weitgehend frei kaufen, hat aber einige Fallstricke, die du unbedingt kennen musst. Ich bin Realist, kein Verkäufer, und der wichtigste Satz vorweg: Ausländer können in Peru Immobilien weitgehend zu denselben Bedingungen wie Einheimische erwerben, sogar ohne Aufenthaltstitel, mit einer entscheidenden Ausnahme in der Grenzzone und mit erheblichen Risiken bei nicht eingetragenen Titeln. Wer die Regeln kennt und sauber arbeitet, kauft in Peru sicher, wer sie ignoriert, riskiert viel. Der große Vorteil dabei ist, dass Peru anders als etwa Ecuador oder Nicaragua keine generelle Aufenthalts- oder Partnerpflicht kennt, sodass du als Ausländer weitgehend frei agierst. Der große Nachteil ist die im internationalen Vergleich hohe Zahl nicht formell registrierter Grundstücke, die eine besonders gründliche Prüfung unverzichtbar macht.
#### Eigentumsrechte und die 50-Kilometer-Grenzzone
Zuerst die gute Nachricht: Für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses brauchst du in Peru weder einen Aufenthaltstitel noch eine Sondergenehmigung, und es gibt keine Eigentumsquote für Ausländer bei Wohnungen. Auch Touristen dürfen kaufen, sie benötigen für die Vertragsunterschrift lediglich eine besondere Genehmigung der Migrationsbehörde. Die entscheidende Ausnahme steht in der Verfassung: Nach Artikel 71 dürfen Ausländer weder direkt noch indirekt Eigentum innerhalb von 50 Kilometern zur Landesgrenze erwerben. Diese Beschränkung gilt für Grundstücke, Gewässer, Minen und Wälder und ist strikt, der Versuch, sie über einen einheimischen Strohmann zu umgehen, ist ausdrücklich verboten. Zuwiderhandlungen können den Verlust des Eigentums und rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, weshalb du bei grenznahen Objekten immer die genaue Entfernung zur Grenze prüfen lassen solltest. In den für Auswanderer relevanten Lagen wie Lima, Arequipa oder Cusco spielt das keine Rolle, an bestimmten Grenzregionen aber sehr wohl. Ein weiterer Vorteil gegenüber manchen asiatischen Märkten: Es gibt keine prozentuale Obergrenze dafür, wie viele Wohnungen eines Gebäudes Ausländern gehören dürfen, du kannst also auch in beliebten Wohnanlagen frei kaufen. Damit ist Peru für ausländische Käufer in den Städten grundsätzlich eines der offeneren Länder der Region, sofern man die Grenzzonen-Ausnahme und die Titelfrage beachtet.
#### Der Kaufprozess über SUNARP und Notar
Der Ablauf ist klar geregelt und dreht sich um das öffentliche Grundbuch SUNARP. Der wichtigste Schritt überhaupt ist die Registerprüfung bei SUNARP: Über das Certificado Registral Inmobiliario prüfst du, wer als Eigentümer eingetragen ist, wie groß die Immobilie ist und ob Hypotheken, Pfandrechte oder andere Belastungen bestehen. Diese Prüfung solltest du immer von einem Anwalt vornehmen und interpretieren lassen, und achte darauf, dass der Registerauszug aktuell ist, denn die Certificados haben nur eine begrenzte Gültigkeit von rund 30 Tagen. Anschließend folgt oft eine Anzahlung über einen Arras-Vertrag, dann der Vorvertrag (Minuta de Compra-Venta) und schließlich die notarielle Beurkundung als Escritura Pública vor einem Notar, der Identitäten, Titel und Steuerzahlungen prüft. Der Notar übermittelt die Urkunde an SUNARP, und erst mit der Eintragung dort wirst du offiziell zum Eigentümer. Danach meldest du die Immobilie bei der Gemeinde an. Für den Kauf brauchst du eine peruanische Steuernummer (RUC). Ein sauberer, bereits registrierter Kauf dauert von der Prüfung bis zur endgültigen SUNARP-Eintragung in der Regel zwei bis sechs Wochen, bei Objekten mit Titelproblemen oder fehlenden Unterlagen kann es deutlich länger dauern. Wichtig ist zu verstehen, dass in Peru zwar der bloße Konsens der Parteien das Eigentum überträgt, erst die Eintragung im SUNARP dir aber den vollen rechtlichen Schutz des öffentlichen Glaubens des Registers verschafft. Ohne diese Eintragung stehst du im Streitfall auf schwachem Boden.
#### Kaufnebenkosten und Steuern
Die Nebenkosten sind moderat. Die zentrale Abgabe ist die Grunderwerbsteuer Alcabala von 3 Prozent, die auf den Wert oberhalb eines Freibetrags von rund 10 UIT, also etwa 14.000 US-Dollar, anfällt, dazu kommen Notar- und Registerkosten sowie das Anwaltshonorar. Jährlich fällt die Grundsteuer (Impuesto Predial) mit progressiven Sätzen von 0,2 bis 1 Prozent an, plus kommunale Servicegebühren (Arbitrios). Wichtig für Vermieter: Mieteinnahmen aus einer peruanischen Immobilie sind lokale Einkünfte und in Peru steuerpflichtig, und beim späteren Verkauf kann eine Kapitalertragsteuer anfallen. Wer eine Immobilie primär zur Vermietung kauft, sollte diese laufende Besteuerung und die nötige steuerliche Registrierung von Anfang an einkalkulieren, während die Kapitalertragsteuer für Residenten mit rund 5 Prozent vergleichsweise moderat ausfällt. Bei Eigennutzung fallen außer Grundsteuer und Servicegebühren keine besonderen laufenden Steuern an. Ein praktischer Hinweis zur Alcabala: Der Freibetrag von rund 10 UIT wird häufig falsch berechnet oder ganz vergessen, weshalb du die genaue Bemessung vom Anwalt prüfen lassen solltest. Zudem ist die Alcabala grundsätzlich vom Käufer zu tragen, während der Verkäufer für die Begleichung offener Grundsteuern und Servicegebühren sorgen muss, was durch eine Bescheinigung der Gemeinde über die Schuldenfreiheit nachzuweisen ist. Diese kommunale Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein wichtiger Baustein einer sauberen Abwicklung.
#### Die Zahlung muss nachvollziehbar sein
Ein wichtiger Punkt, den viele unterschätzen: In Peru müssen alle Immobilienzahlungen über 10.000 US-Dollar über eine Bank laufen und nachvollziehbar sein. Barzahlungen oberhalb dieser Schwelle sind nicht rechtskonform und können später zu ernsten Problemen führen, wenn du einen sauberen Erwerb nachweisen musst. Die Herkunft des Geldes, der Absender und der Empfänger müssen dokumentiert sein, was sowohl dich als Käufer schützt als auch den bank- und notarrechtlichen Kontrollen gegen Geldwäsche entspricht. Immobilienpreise werden meist in US-Dollar angegeben, die Zahlung kann aber in Soles erfolgen, weshalb du Wechselkursschwankungen einkalkulieren solltest. Diese Rückverfolgbarkeit ist heute Standard und im eigenen Interesse, denn ein sauber über das Bankensystem dokumentierter Kauf schützt dich später bei einem Weiterverkauf, bei steuerlichen Fragen und bei etwaigen Prüfungen. Wer versucht, größere Summen bar oder an den Banken vorbei abzuwickeln, schafft sich selbst Probleme, die den vermeintlichen Vorteil bei Weitem übersteigen.
#### Das größte Risiko: informelle Titel
Und jetzt der wichtigste Warnhinweis. Der größte Fehler, den Ausländer in Peru machen, ist der Kauf einer Immobilie ohne sauberen, in SUNARP eingetragenen Titel. In Peru sind viele Grundstücke nicht formell registriert, sondern werden nur über sogenannte Besitzrechte gehandelt, was besonders im Sacred Valley bei Cusco, in der Dschungelregion und bei Strandgrundstücken an der Nordküste häufig vorkommt. Ein solcher Kauf gibt dir kaum rechtlichen Schutz, du kannst die Immobilie später oft nicht weiterverkaufen oder beleihen und riskierst jahrelange Rechtsstreitigkeiten, wenn der Verkäufer gar nicht der eingetragene Eigentümer war oder versteckte Belastungen bestehen. Kaufe deshalb niemals ohne registrierten SUNARP-Titel, und falls ein Objekt nur über Besitzrechte verfügt, lass unbedingt vorher die Titelregularisierung (Saneamiento Registral) durch einen erfahrenen Anwalt durchführen. Dieser Punkt lässt sich nicht genug betonen: Was auf den ersten Blick wie ein günstiges Schnäppchen an einem Traumstrand oder im Heiligen Tal aussieht, kann sich als rechtlich wertloser Besitz ohne verkäuflichen Titel entpuppen. Die Faustregel für Ausländer lautet daher: Kein SUNARP-Titel, kein Kauf, so verlockend das Objekt und der Preis auch sein mögen.
#### Finanzierung und Preise
Eine Finanzierung über peruanische Banken ist für Ausländer möglich, aber mit höheren Anforderungen verbunden, weshalb die meisten als Barkäufer aus Eigenkapital oder einer Finanzierung im Heimatland kaufen. Die Preise unterscheiden sich enorm nach Stadt, Bezirk und Objekttyp: In den gehobenen Vierteln Limas wie Miraflores und San Isidro liegen die Quadratmeterpreise am oberen Ende, während sie außerhalb der Metropolen deutlich niedriger sind. Im internationalen Vergleich ist Peru bei den Immobilienpreisen günstig, und für das Preisniveau bekommst du oft mehr Fläche und Qualität als in teureren Nachbarländern. Innerhalb des Landes sind die Unterschiede aber enorm: Eine Wohnung in einem gehobenen Viertel Limas kann ein Vielfaches dessen kosten, was du in Arequipa, an der Küste oder im Landesinneren zahlst, und wer bereit ist, außerhalb der teuersten Bezirke zu suchen, findet oft ein deutlich besseres Preis-Leistungs-Verhältnis. Manche Ausländer kaufen zudem über eine in Peru gegründete Gesellschaft, etwa wenn sie mehrere Objekte verwalten oder vermieten wollen. Diese Struktur kann bei größeren Investitionen oder bei der Vermietung mehrerer Einheiten sinnvoll sein, bringt aber zusätzlichen Verwaltungsaufwand mit sich und sollte steuerlich vorab durchdacht werden. Für den einfachen Kauf eines Eigenheims oder einer einzelnen Anlagewohnung ist der Erwerb auf den eigenen Namen dagegen meist der unkompliziertere Weg.
#### Praktische Hinweise
Ein paar Dinge aus der Praxis: Besuche Peru unbedingt persönlich, lebe möglichst erst zur Miete in deiner Wunschregion, denn Lima, Arequipa, Cusco und die Küste sind sehr unterschiedliche Welten. Beauftrage immer einen unabhängigen, ausschließlich deine Interessen vertretenden Anwalt zur Prüfung von SUNARP-Eintrag und Kaufvertrag und verlasse dich nicht allein auf Makler oder Verkäufer. Achte wegen der Lage an der Nazca-Platte auf erdbebensichere, moderne Bauweise und meide hang- oder überschwemmungsgefährdete Grundstücke, gerade an der von El Niño betroffenen Nordküste. Und plane die Nebenkosten von Anfang an vollständig ein, von der Alcabala über Notar und Register bis zur Grundsteuer. Ein weiterer Rat aus der Praxis: Kläre bei ländlichen oder küstennahen Objekten die Grundversorgung mit Wasser, Strom und Internet konkret vor Ort, denn was in der Anzeige selbstverständlich klingt, ist es in abgelegenen Lagen nicht immer. Wer diese Schritte beherzigt, einen unabhängigen Anwalt einbindet und die Titel- und Zahlungsregeln respektiert, kauft in Peru sicher und profitiert von einem im internationalen Vergleich günstigen und offenen Markt. Am Ende gilt für Peru dieselbe Grundregel wie überall in Lateinamerika: Ein solider, unabhängiger Anwalt, eine gründliche SUNARP-Prüfung und die Geduld, erst nach einer Testphase zur Miete zu kaufen, ersparen dir fast alle typischen Fehler.
Wenn du eine Immobilie in Peru ins Auge gefasst hast und wissen willst, wie du die Grenzzonen-Regel und die Titel-Risiken umgehst, die SUNARP-Prüfung sauber aufsetzt und die Zahlung rechtskonform abwickelst, lohnt sich eine Prüfung, bevor du eine Anzahlung leistest.
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