Der Immobilienkauf in Costa Rica ist fuer DACH-Buerger ueberraschend zugaenglich, hat aber eine Falle, die schon viele Auswanderer teuer zu stehen kam. Ich bin Realist, kein Verkaeufer, und der wichtigste Satz vorweg: In Costa Rica hast du als Auslaender beim Immobilienkauf grundsaetzlich die gleichen Rechte wie ein Einheimischer, du brauchst keine Sondergenehmigung und keinen lokalen Partner, und du kannst Grundstuecke, Haeuser und Eigentumswohnungen in vollem Umfang besitzen. Die grosse Ausnahme betrifft Strandgrundstucke in der sogenannten Maritime Zone.
Volle Eigentumsrechte, aber Vorsicht bei der Maritime Zone
Ausserhalb der Kuestenstreifen kaufst du in Costa Rica ganz normales Volleigentum (fee simple, titled property), das im Registro Nacional eingetragen wird, dem zentralen Katasteramt. Auslaender und Einheimische sind dabei rechtlich gleichgestellt.
Jetzt die Falle, und sie ist wichtig. Die Zona Maritimo Terrestre (ZMT), geregelt im Gesetz 6043 von 1977, umfasst die ersten 200 Meter Kuestenstreifen, gemessen von der Flutlinie landeinwaerts. Diese 200 Meter teilen sich in zwei Zonen: Die ersten 50 Meter sind die Zona Publica, oeffentliches Land, das niemand besitzen und das nicht bebaut werden darf. Die folgenden 150 Meter sind die Zona Restringida, in der du kein Volleigentum, sondern nur eine zeitlich befristete Konzession (Pachtrecht) mit Laufzeiten von meist 5 bis 20 Jahren erwerben kannst. Fuer Auslaender gilt eine zusaetzliche Huerden: Wer nicht mindestens fuenf Jahre in Costa Rica gelebt hat, darf in einer solchen Konzession keine Mehrheitsbeteiligung halten. Mein klarer Rat: Auslaendern ist vom Kauf in der Maritime Zone in aller Regel abzuraten. Wer unbedingt Meernaehe will, kauft besser voll betiteltes Land knapp ausserhalb der ZMT-Grenze.
Der Kaufprozess Schritt fuer Schritt
Der Ablauf ausserhalb der Maritime Zone ist klar strukturiert. Nach der Objektwahl und Einigung folgt die entscheidende Phase, die Due Diligence durch einen unabhaengigen Anwalt. Dabei wird der Grundbuchauszug im Registro Nacional geprueft, um sicherzustellen, dass gueltige Eigentumsrechte bestehen und die Immobilie frei von Hypotheken, Schulden, Pfandrechten und sonstigen Belastungen ist. Erst wenn all das sauber ist, wird die Eigentumsuebertraung in Form einer Escritura Publica vor einem Notar beurkundet, der die Identitaet der Parteien prueft und die Transaktion anschliessend im Registro Nacional eintraegt.
Schutz vor Grundstuecksbetrug
Ein Punkt, den ich mit Nachdruck betone, weil er real ist: In Costa Rica gibt es organisierten Grundstuecksbetrug, und Berichte bringen sogar Notare mit betrueegerischen Netzwerken in Verbindung, vor allem im hochpreisigen Kuestensegment in Guanacaste und Puntarenas. Schutze dich, indem du niemals ohne unabhaengige, ausschliesslich deine Interessen vertretende Rechtsberatung kaufst, den Titel selbst im Registro Nacional verifizierst, und bei jeder Unstimmigkeit oder fehlenden Unterlage den Kauf sofort abbrichst.
Kaufnebenkosten und Steuern
Die Nebenkosten sind ueberschaubar. Die Grunderwerbsteuer (Uebertragungssteuer) liegt bei 1,5 Prozent des Immobilienwerts, und die gesamten Kaufnebenkosten aus Uebertragungssteuer, Notar, Registereintragung und Anwaltskosten bewegen sich typischerweise im Bereich von rund 4 bis 5,5 Prozent des Kaufpreises. Als Eigentuemer zahlst du eine jaehrliche Grundsteuer von nur 0,25 Prozent des registrierten Werts, eine der niedrigsten weltweit. Beim spaeten Verkauf unterliegt der Kapitalgewinn seit 2019 grundsaetzlich einer Kapitalertragsteuer von rund 15 Prozent, fuer die selbst bewohnte Hauptwohnung gibt es allerdings eine Befreiung.
Immobilie und Aufenthalt
Ein wichtiger Punkt fuer Investoren: Der Kauf einer Immobilie ab rund 150.000 US-Dollar kann als Grundlage fuer das Inversionista-Visum dienen und damit einen Weg zum Aufenthalt eroeffnen. Wer eine Immobilie primaer als Kapitalanlage kauft und nicht selbst dauerhaft in Costa Rica lebt, sollte zudem die steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen einplanen, denn diese sind costa-ricanische Quelleneinkunfte und damit vor Ort steuerpflichtig.
Wenn du konkret eine Immobilie in Costa Rica ins Auge gefasst hast und wissen willst, wie du die Maritime Zone vermeidest, die Due Diligence sauber aufsetzt und dich vor Betrug schuetzt, lohnt sich eine Pruefung, bevor du eine Anzahlung leistest.
Carpe Diem. Das Leben ist kurz und vergaenglich. Ein Schuss. Mach was draus.