Der Immobilienkauf in Chile ist fuer DACH-Buerger ueberraschend zugaenglich und rechtssicher, jedenfalls im Vergleich zu vielen anderen Laendern der Region. Ich bin Realist, kein Verkaeufer, und der wichtigste Satz vorweg: In Chile darfst du als Auslaender Immobilien ohne Beschraenkung erwerben, sogar als Nicht-Resident und sogar als blossem Tourist, solange du die chilenische Steuernummer hast. Es gibt keine Aufenthalts- oder Staatsbuergerschaftsvoraussetzung, dieselben Eigentumsrechte gelten fuer dich wie fuer Chilenen.
Die RUT: der erste Schritt
Der zentrale erste Schritt fuer jeden Kaeufer, ob In- oder Auslaender, ist die chilenische Steuernummer RUT (Rol Unico Tributario). Ohne sie kannst du keine Immobilie ins Grundbuch eintragen lassen, und eine Passnummer ist kein gueltiger Ersatz. Wenn du noch keine RUN aus einem Aufenthaltstitel hast, beantragst du als Nicht-Resident eine sogenannte RUT Inversionista, eine Investoren-Steuernummer, die mit Hilfe eines Chilenen oder eines Auslaenders mit unbefristeter Aufenthaltserlaubnis in wenigen Tagen zu bekommen ist.
Der Kaufprozess Schritt fuer Schritt
Nach der Objektwahl gibst du ein schriftliches Kaufangebot ab, gefolgt in der Regel von der Promesa de Compraventa, einem verbindlichen Vorvertrag. Parallel laeuft die wichtigste Phase, die Due Diligence durch einen spezialisierten Anwalt: das sogenannte Estudio de Titulos, eine Pruefung der Eigentuemerkette und der Lastenfreiheit ueber in der Regel zehn Jahre. Der eigentliche Eigentumsuebergang erfolgt beim Notar durch Unterzeichnung der Escritura Publica. Und jetzt kommt der Punkt, den auslaendische Kaeufer am haeufigsten falsch verstehen: Mit der Unterschrift beim Notar bist du noch nicht Eigentuemer. Erst wenn die Escritura anschliessend beim zustaendigen Conservador de Bienes Raices eingetragen ist, geht das Eigentum tatsaechlich auf dich ueber.
Die Kaufnebenkosten und die Mehrwertsteuer-Falle
Hier eine gute Nachricht und eine Falle. Die gute Nachricht: Chile erhebt keine Grunderwerbsteuer. Die Nebenkosten sind entsprechend moderat und setzen sich zusammen aus Notarkosten von meist unter einem Prozent, Grundbucheintragung von rund 0,2 bis 1 Prozent, einer kleinen Uebertragungssteuer von etwa 0,2 Prozent, Anwaltskosten von ein bis zwei Prozent und einer Maklerprovision von rund drei Prozent. In der Summe solltest du grob mit fuenf bis acht Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen.
Die Falle: Beim Kauf einer neuen Immobilie direkt vom Bautraeger fallen 19 Prozent Mehrwertsteuer (IVA) auf den Kaufpreis an. Der Kauf einer Bestandsimmobilie aus zweiter Hand, also von einer Privatperson, ist dagegen mehrwertsteuerfrei. Dieser Unterschied zwischen Neubau vom Bautraeger und Wiederverkauf ist bei der Budgetplanung entscheidend und wird von vielen Kaeufern uebersehen.
Sonderfaelle: Grenzzonen, Rural und Rapa Nui
In den Grenzzonen Chiles, etwa in Aysen und Magallanes im tiefen Sueden, gelten fuer bestimmte Grundstuecke Beschraenkungen, die Sondergenehmigungen des Innenministeriums erfordern. Laendliche und landwirtschaftliche Grundstuecke verlangen zusaetzliche Pruefungen: indigene Landklassifizierungen nach dem chilenischen Indigenengesetz koennen einen Kauf rechtlich nichtig machen. Und die Osterinsel Rapa Nui unterliegt einem eigenen Rechtsregime mit besonderen Eigentumsbeschraenkungen.
Laufende Kosten und Verkauf
Als Eigentuemer zahlst du die jaehrliche Grundsteuer, die Contribuciones de Bienes Raices, die auf dem amtlichen Fiskalwert der Immobilie basiert und im internationalen Vergleich relativ niedrig ausfaellt. Beim spaeten Verkauf ist Chile fuer Privatverkaeufer bemerkenswert grosszuegig: Kapitalgewinne bis zu 8.000 UF bleiben steuerfrei, sofern bestimmte Bedingungen erfuellt sind, etwa dass du Privatperson bist, nicht gewerblich handelst, an eine unabhaengige Partei verkaufst und die Immobilie mindestens ein Jahr gehalten hast. Wichtig: Diese 8.000-UF-Grenze ist ein lebenslanges Limit pro Steuerpflichtigem, nicht pro Transaktion.
Wenn du konkret eine Immobilie in Chile ins Auge gefasst hast und wissen willst, wie du RUT, Due Diligence und Eintragung sauber aufsetzt und die Mehrwertsteuer- und Nebenkostenfrage richtig kalkulierst, lohnt sich eine Pruefung, bevor du eine Anzahlung leistest.
Carpe Diem. Das Leben ist kurz und vergaenglich. Ein Schuss. Mach was draus.